収支バランス

不動産経営「資金繰りの悪化」

前項の「空き部屋が埋まらない」…「稼働率の低下」によって不動産経営者としては新たな課題と向き合う必要が出てきます。

それは「資金繰り(キャッシュフロー)」という切実な課題です。

「空き部屋(稼働率)」と「資金繰り(返済)」という二つの課題は一体不可分の関りがある
⇒同時に解決策を検討する必要あり!

前項の記述(02)キャッシュフローの二大ポイントをもう一度ご確認ください

  • 「単価の下落」「稼働率の低下」⇒「A収入」が減少する
  • 「借入金利の上昇」⇒「元利返済」の負担が増える

*その結果、⇒「A収入」<「B支出」で収支のバランスが劣化してきます

賃貸市場の近隣賃料相場が下落してきた際、
競合物件との価格競争が起きますが、金融機関への月々の返済金額が決まっているのでむやみに家賃を下げることもできず困窮するケースがあります。
さらに、長期借入金の「借入利息」が上昇するリスクについても併せて検討しておく必要があります。

以下に資金繰り悪化時の対応策を検討してみます。

個別具体の要件や経済状況(財務体質)は異なる
⇒あくまで一般論の記述
ご不明な点や具体的なご相談など、いつでも「モリクニさん」に相談してみてください
(初回のご相談は無料です)

01.「リスケジュール」(通称:リスケ)の勧め

賃貸市場の変化による対応を迫られた時、資金面でのパートナー(銀行)との関係性は重要です。
利害関係だけで対峙(自信の損得だけで折衝)することなく、
理性的かつ合理的な交渉で良い結果につながるよう努めましょう。

  • 貸出金の不良債権化は金融機関も喜ばないので、ある意味「利害」は共有できる
  • 良好な関係を維持しつつ、なるべく「低金利」で「長期間」を目標に交渉を重ねる
  • 長期間を完走できるという事を証すエビデンス(収?改善/修繕計画)を提示することが有効

02.「リフォーム」「リノベーション」の是非

建物価値を高め、積極的に入居者確保(&賃料UP)するための「追加投資」の位置付けです。
事後のキャッシュフローがさらに低下するような「リノベーション」はお勧めできません。
貸室の「賃料:単価」と「稼働率:UP」に貢献する内容である必要があります。

昨今の金融機関は不動産への「新規融資」に対しネガティブ
⇒「リフォーム資金」についてはポジティブに対応する動きが出ている
⇒上記(01)の「リスケジュール」と併せて融資を検討いただくと効果的
「リフォーム」「リノベーション」は高い!?
⇒中には新築よりも高い工事費を請求されたケースがある
⇒低価格/PLANのセンス/工事の質、を合わせ持った会社に依頼することが重要

03.物件の処分(換金⇒借入金返済)は慎重に

ちょっと見は後ろ向きなプランに感じるかもしれませんが、長期期間「資金繰り」で困窮し、財務体質が大きく毀損するまで辛抱するよりも「結果よし!」となることもあります。

  • 処分代金から「諸費用」と「借入残」を差し引くと「負債」だけが残るケースあり
  • 上記の「負債」と、精神的なストレス(重圧)からの解放のいずれかを選択
  • 上記(02)のリノベ⇒賃料(利回り)UP⇒売却という合わせ技を検討することも可能

いかがだったでしょうか、資金繰りの問題に「特効薬」はありません。

さまざまな手法の良し悪しを検討し、よりベターな解決策を模索する作業となります。
本項は一般論による記述となっていますが、具体的な内容についてモリクニさんに相談されてはいかがでしょうか。 個別要因を整理しながらモリクニさんと一緒に様々な可能性を検討してみてください。

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