「借地権」と「借家権」

権利関係(民法)

我国の成長発展プロセスにおいて「住宅問題」を解決する手段としてユニークなシステムが定着してゆきました。
それは「借地権」と呼ばれる権利形態です。

借地権の歴史は古く、現在の社会情勢とは不釣り合いになってきていることから「地主さん」と「借地権者さん」 の間でトラブルが発生するケースも頻発しています。
地主さん:「昔タダ同然で貸した⇒今は借地権者の権利が大きすぎる」「税金負担だけが大きくてメリット無」
借地権者さん:「20年に一度の更新の際、負担大」「なかなか売れない」「担保力が‥」「地主の承諾が…」
それぞれの権利が交錯し、持てる不動産のメリットを享受することができずに理不尽で不自由な思いをされているケースが多く存在します。

01.借地権の「権利調整」…五つの出口

相互の不都合を解決する方法は「五つ」あります。

  • (一つ目)地主による「借地権買取」¥を支払うことで不動産権利を片側にまとめてしまう方法
  • (二つ目)借地権者による「底地買取] ¥を支払うことで不動産権利を片側にまとめてしまう方法
  • (三つ目)不動産「交換の特例」によって「羊羹のように」土地を分割(分筆)して精算する方法
  • (四つ目)「同時売却で換金」売却代金を双方の持ち分によって分配する方法
  • (五つ目)「共同事業」一緒にマンションを建築し、保有する区分所有面積で権利を精算する方法

※それぞれにかかる税金なども異なるので、事前調査はしっかりと
※交渉を取りまとめるために、第三者的かつ「借地権」に精通しているエキスパートの存在が必要
※上記の「五つの出口」を経て、不動産本来の持つ価値を適切に再配分⇒両者の経済的精神的ストレスを除去

02.借家権(入居者の立ち退き問題)

「古くなったアパートを建て替えたいけど入居者が立ち退いてくれるだろうか…」

かつて、入居者の権利(居住権)がとても強くて建て替えなどの障害になるケースが多くありました。 (「立退料」が高額で新たな事業に取り組むことができなかった事例もあります)

大きな震災の後、これらの傾向は変化しつつあります。

※建物老朽化⇒「倒壊」「火災」の危険を回避⇒借家権解除の訴訟⇒勝訴の判例が多く出る傾向(裁判する必要は必ずしもございません)
※明渡に関する「正当事由」を補完する要因として「相応の立退料」を支払うことで円満解決も可能に

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